Ventes de logements HLM : les résultats attendus ne sont pas au rendez-vous, selon le CGEDD

Autorisée depuis 1965, la vente de logements HLM à leurs ocupants a été remise en avant en 2007 afin de contribuer à la mixité sociale et de permettre aux organismes des dégager des marges financières pour accroître leur parc. Les résultats ne semblent guère au rendez-vous. « Bien qu’ayant fait l’objet de plusieurs lois et de deux conventions d’objectifs entre l’Etat et l’union des organismes HLM, la vente des logements sociaux aux occupants n’a pas atteint les objectifs qui lui étaient assignés explicitement, à savoir l’accession sociale dont elle restée un vecteur très marginal et la mixité des statuts dans les quartiers composés majoritairement de logements sociaux », constate ainsi le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD). Dans un rapport consacré à la politique de vente de logements sociaux à leurs occupants et à d’autres personnes physiques, le CGEDD avance trois raisons à cette situation : un manque de volonté de la part des organismes HLM « d’aliéner leur parc », la crainte des élus de voir « émerger des copropriétés dégradées »  et l’absence « d’un suivi soutenu de la part du ministère en charge du logement ».
Il faut dire que les résultats chiffrés sont bien modestes : un maximum de 8 000 logements HLM vendus par an, soit 0,2 % du parc alors que celui-ci connaît une croissance de près de 2 % par an.
Le CGEDD note aussi qu’à l’inverse, l’objectif de permettre aux bailleurs sociaux de dégager des marges financières a, lui, été atteint. « Les analyses confirment que les plus-values dégagées augmentent considérablement les capacités d’autofinancement des organismes, auxquelles ces derniers recourent pour le développement de l’offre mais aussi pour la réhabilitation du patrimoine et le renouvellement urbain », souligne ainsi le rapport, notant cependant de très grandes différences dans la situation des bailleurs.
Pour améliorer les choses, le CGEDD formule une trentaine de propositions en insistant sur « la nécessité pour l’Etat et les collectivités locales d’appréhender la vente de logements sociaux dans le cadre d’une politique territoriale de l’habitat ». « Les projets de mise en vente de logements sociaux devraient figurer dans les programmes locaux de l’habitat et les conventions d’utilité sociale décliner les stratégies des bailleurs à l’échelle des EPCI pour que les décisions techniques et politiques soient prises à la bonne échelle », ajoute le CGEDD.
Un décret, publié au Journal officiel du 28 décembre, modifie par ailleurs à compter du 1er janvier les caractéristiques techniques des logements HLM pouvant être proposés à la vente. Les performances énergétiques de ces logements devront être inférieures ou égales à 330 kwh d’énergie primaire par m2 et par an.

Télécharger le rapport du CGEDD
Télécharger le décret du 26 décembre 2014 (J.O. du 28 décembre)

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